「中古マンション」の購入を考えているが、やはり築浅が良いと思う人は多いと思います。
実は「築浅の中古マンション」では購入する時のポイントがあるのをご存知ですか？
例えば、「新築マンション」より「築浅マンション」が安く買えるからお得でしょ？と思うかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
一般的に、マンションを新築で購入すると、その後年月とともに｢劣化｣していくため、価格も少しずつ下落していきますが、最近のマンションは構造や内装がしっかりしており、新築から1・2年程度経過したところで、あまり劣化しないのです。そのため、新築から5年目くらいまでは多少の劣化はありますが、目立つほどではなく価格もそれほど下がりません。
他にも、「立地」や「エリア」によっては「新築マンション」とあまり変わらない、場合によっては新築より高くなるケースもあるのです。
「マンション」は不動産の資産として「築年数」も関係ありますが、都心や駅近などの好立地では人気があり、買い手も多いので、価格が下がりにくいのです。
他にも要因はありますが、築5年目までのマンション価格は、ほとんど下がらないので「安く築浅の中古マンションを購入したい」と思う方は、希望するマンションが新築の価格からどれくらい下がっているのか、目安として比べるとよいでしょう。あまり下がってないのであれば「安く購入したい」という目的から外れてしまいます。
マンション価格は、築5年目以降に、下落率が大きくなる。
マンションなどの建物は｢築5年｣が一つの区切り、下落率が大きくなると言われていますが、大きく2つの理由があります。
それは、「物理的劣化」と「管理費・修繕積立金の値上げ時期」が理由です。
「物理的劣化」とは、室内や共有部の故障や経年劣化です。室内だとキッチンやお風呂・トイレなどの水回りや、エアコンや給湯器も故障しやすく、共有部では使用頻度の多い通路の床や壁、電気系統の故障などがあります。
特に室内のお風呂やキッチンはカビやサビ、パーツの劣化など、劣化速度が早く、目視でわかるようになるのが築5年前後なのです。
「管理費・修繕積立金の値上げ時期」は、建物の劣化が増えてくると業務が増えるので管理費が上がり、修繕積立金は、新築時の長期修繕計画書に則って、マンションの大規模修繕工事に備えて毎月積み立てています。国土交通省の｢長期修繕計画作成ガイドライン｣によると、この計画の見直し時期が5年周期とされて、そのタイミングで値上がりすることがあります。
管理費と修繕積立金という毎月2つの固定費の値上がりが重なると、マンションの価格が下落する原因にもなります。
注意点、そもそも何で売りに出ているのか？
築10年以上になると、住んでいる住人の生活スタイルの変化、例えば子どもが独立した、自分が定年退職した、転勤になったなど様々な理由が想像つきますが、築浅マンションとして売りに出ている理由も考えてみましょう。
A.生活スタイルの変化
上記の理由や、離婚をしたなどの理由も考えられます
B.まとまったお金がいる、住宅ローンが払えなくなった
資産として持っている人が、売りに出したり、景気や経済状況の理由で収入が減り引っ越しや売却が必要になり売出す事もあります。
C.生活に合わない
購入後に住んでみると、間取りや環境が合わなかったという理由です。
D.住人や近隣トラブル
お隣や上下階、マンション内の近隣住人とのトラブルでやむなく退去した。
AやBの理由なら特に問題はありませんが、Cの場合は前の住人と、自分の家族構成や年齢などが似ているようであれば、売却理由を確認しておいたほうが良いかもしれません。Dの場合は、購入後にトラブルの可能性もあるので、事前に担当者に確認するなどして検討すると良いでしょう。
まとめ
「築浅マンション」を安く購入したいなら、築年数が新しすぎる物件は避け、築5年以降を目処に検討すると良いでしょう。また、販売の担当者に売りに出た経緯や理由を確認し、トラブルが有る場合は避けるようにしましょう。